770 locazioni brevi al debutto
Da indicare le ritenute del 21%
La presentazione del modello 770/2018 da quest’anno passa anche dall’indicazione delle ritenute effettuate sui redditi derivanti dalle locazioni brevi da parte degli intermediari immobiliari intervenuti nel pagamento dei corrispettivi in favore dei locatori. Intermediari già chiamati entro lo scorso 7 marzo ad inviare all’Amministrazione Finanziaria, la certificazione unica, delle somme spettanti ai locatori.
Vediamo quelli che sono gli intrecci tra C.U. e 770 evidenziando fin da ora che nel modello appena citato sono da compilare il quadro ST e il quadro SX.
Le locazioni brevi e l’obbligo della ritenuta – L’art. 4 del D.L. 50/2017 convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017 consente di optare per l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 21% sui redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili ad uso abitativo situati in Italia, contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, se stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente o in presenza di intermediazione immobiliare, anche on line. La norma citata ha esteso l’applicazione della cedolare secca ai contratti, in cui la locazione breve è integrata dai servizi di pulizia locali e cambio biancheria. Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto. A carico degli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono posti specifici obblighi fiscali qualora:
- intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione breve o
- incassano i corrispettivi.
Tali soggetti sono infatti chiamati ad applicare una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario, a titolo di acconto o d’imposta a seconda che sia effettuata o meno, da parte del locatore, l’opzione per la cedolare secca. Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo. La ritenuta è a titolo d’imposta se in dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF) o all’atto della registrazione del contratto si opta per l’applicazione della cedolare secca, altrimenti è a titolo d’acconto. Com’è ben noto, gli intermediari che effettuano la ritenuta, sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica, compilando il quadro “certificazione redditi-Locazioni brevi”, certificazione che andava trasmessa all’Agenzia delle entrate entro lo scorso 7 marzo ed entro la fine dello stesso mese consegnata al locatore soggetto a ritenuta (la scadenza del 31 ottobre per la C.U. riguarda solo i compensi/redditi che non trovano posto nella dichiarazione precompilata).
Dunque la ritenuta è versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata, nonché dichiarata, da qui la presentazione del modello 770, e certificata come sopra già detto, ai sensi dell’articolo 4 del D.P.R. 322/98.
La precedente compilazione della C.U. – La compilazione della C.U. è avvenuta secondo il principio di cassa, da qui la correlazione diretta tra reddito percepito e obbligo di versamento per il sostituto d’imposta delle relative ritenute e del rilascio della certificazione unica. Tuttavia, ai fini reddituali va sempre tenuto a mente che corrispettivi percepiti a fronte di locazioni brevi possono assumere la qualifica alternativamente di redditi fondiari e redditi diversi; il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2017 va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non è stata rilasciata; mentre se il corrispettivo è stato percepito nel 2017 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2018, la tassazione va rinviata all’anno in cui la locazione è effettivamente effettuata. Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni (ad esempio dal 24 dicembre 2017 al 7 gennaio 2018), va riportato solo l’importo del corrispettivo lordo indicato nel quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 relativo alle sole locazioni effettuate nel 2017. Al contrario, il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario, da indicare nel quadro D del 730/2018, va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.
Pertanto, nella compilazione della CU era necessario coordinare il principio di cassa seguito nella CU, con la natura dei predetti corrispettivi percepiti, tenuto conto della successiva tassazione in sede di dichiarazione dei redditi. In sostanza, nell’indicazione e individuazione del corrispettivo sul quale è stata calcolata la ritenuta, colonna 14 “importi corrisposti” del quadro certificazione redditi-locazioni brevi, si doveva tenere conto del principio di competenze per i redditi fondiari e di quello di cassa per i redditi diversi (sublocazione o locazione del comodatario).
Gli intrecci con il 770 e il flusso di invio – Gli intermediari immobiliari intervenuti nella stipula di contratti di locazione breve, alle condizioni di cui sopra, come già anticipato in premessa, sono altresì tenuti a presentare il modello 770 entro il prossimo 31 ottobre. La presentazione della C.U. nei termini sopra indicati, 7 marzo per i redditi da lavoro dipendente ed assimilati o comunque per redditi dichiarabili nella precompilata, 31 marzo per la certificazione dei redditi che non possono essere dichiarati con tale tipo di dichiarazione, ad esempio compensi corrisposti a lavoratori autonomi, permette al sostituto d’imposta di compilare soltanto il quadro ST, concernente i versamenti per le ritenute operate nonché il quadro SX relativo al riepilogo dei crediti e delle compensazioni effettuate ai sensi del D.P.R. n. 455 del 1997 e ai sensi dell’art. 17 D.lgs. n. 241 del 1997.
Detto ciò, l’invio del modello 770 può essere effettuato in maniera frazionata; a tal proposito, le istruzioni che accompagnano il modello evidenziamo come l’invio del modello 770 può essere effettuato con un massimo di tre flussi, che devono ricomprendere complessivamente le tipologie di ritenute oggetto di dichiarazione. Ritenute legate a: redditi di lavoro dipendente, redditi di lavoro autonomo, redditi di capitale, redditi di locazione breve e redditi diversi.
Proprio in merito alle locazioni brevi, nel caso di invio separato del modello in presenza del flusso “autonomo”, le istruzioni al modello 770 evidenziamo che il flusso “locazioni” va necessariamente unito a quello “autonomo”. Pertanto, nel caso di un sostituto che abbia effettuato ritenute su redditi di lavoro dipendente, lavoro autonomo e locazioni brevi, il modello 770 può essere inviato in un unico flusso ovvero, nel caso in invio separato, con due flussi:
- INVIO 1: Dipendente
- INVIO 2: Autonomo e Locazioni
Il sostituto non può inviare un flusso Dipendente e Locazioni e altro invio con solo flusso Autonomo, né può inviare un flusso Dipendente e Autonomo e altro invio con solo flusso Locazioni.
Nel caso in cui il sostituto non abbia operato ritenute su redditi di lavoro Autonomo, il modello 770 può essere inviato in un unico flusso ovvero, nel caso di invio separato, con due flussi: INVIO 1: Locazioni INVIO 2: Dipendente.
770 2018 versamenti e compensazioni